Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Kreditkündigung ist nicht immer absetzbar.

Wenn wir eine kreditfinanzierte Immobilie vermieten, können wir die Zinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Doch beim verkauf der Immobilie, gelten die Vorfälligkeitszinsen nicht mehr als Werbungskosten.

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) war für eine frühere Eigentümerin nicht besonders günstig. Der BFH hat entschieden, das die Vorfälligkeitsentschädigung nach den Verkauf einer Immobilie, nicht mehr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist (Az.: IX R 42/13 ).

Eine Frau hat versucht die Vorfälligkeitsentschädigung nach Verkauf ihrer Immobilie, als Werbungskosten geltend zu machen. Das Finanzamt lehnte ab und die Frau Klagte. In diesen konkreten Fall, war die Frau über zehn Jahre Eigentümerin einer Kreditfinanzierten Immobilie, die Sie seit dem kauf vermietete. 2010 hat Sie die Immobilie verkauft, im Veräußerungsvertrag verpflichtete sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstückes. Durch die Verpflichtung, musste Sie die ausstehenden Kreditsumme vorzeitig ablösen und der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Gezahlten Vorfälligkeitszinsen, wollte Sie anschließend als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Der Vorfälligkeitszins ist absetzbar aber nicht in diesen Fall.

Die Entscheidung des BFH lautet in diesen Fall: „Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.“

Der Bundesfinanzhof hat seine Entscheidung vom 11.02.2014 wie folgt begründet: Zinsen für einen Kredit im Fachjargon Schuldzinsen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften stehen, gelten nach Paragraf neun des Einkommenssteuergesetzes als Werbungskosten. Mit den Begriff Schuldzinsen, werden auch die aus einen vorzeitig abgelösten Kredit entstandenen Vorfälligkeitszinsen umfasst. Laut dem BFH ist die Vorfälligkeitsentschädigung ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.
Wenn also unsere Klägerin den Kreditvertrag vorzeitig gekündigt hätte, die Immobilie aber weiter vermieten würde. Dann hätte Sie die durch die Kündigung entstandenen Kosten, durchaus als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend machen können. Hier wäre der Zusammenhang zwischen Ausgabe, also der Vorfälligkeitsentschädigung und den Miet-Einkünften klar und deutlich.

Bei der Klägerin war der Fall grundsätzlich anders. Da die Immobilie verkauft worden ist, fehlte der wirtschaftlichen Zusammenhang der Ausgabe mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wenn also die Immobilie nicht mehr Eigentum der Klägerin ist, so entstehen auch keine Werbekosten. Der Bundesfinanzhof stellt in diesen Fall eins klar, wenn wir unsere Immobilie nach der vorzeitigen Kreditablösung nicht weiter vermieten, in diesen Fall durch den Verkauf, so haben wir auch kein Anspruch auf die Werbekostenerstattung vom Finanzamt.

Die Entscheidung und die komplette Begründung zum nachlesen auf der Internetseite des Bundesfinanzhofs: http://goo.gl/ImXjdR

Foto: (sxc – C.Broug)

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